Από τον οικισμό του Παραλίου ΄Αστρους τόσο το τμήμα του που εκτείνεται στις νοτιοανατολικές πλαγιές της χερσονήσου «Νησί» (χαμηλότερα του παραπάνω αναφερομένου Φρουρίου αλλά έγγιστα σ’ αυτό), αποτελώντας τους Τομείς Α1 και Α2 του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, όσο και το τμήμα που εκτείνεται νοτιοανατολικά στους πρόποδες της χερσονήσου αυτής αποτελώντας τον Τομέα Β του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, αποτελούν το επίσημα χαρακτηρισμένο ως παραδοσιακό τμήμα του συνολικού σημερινού οικισμού, που τυγχάνει ιδιαίτερης προστασίας.
Αναλυτικά το πολεοδομικό καθεστώς:
(α) Αρχικά με το β.δ./μα της 6ης Αυγούστου 1864 (ΦΕΚ 35/31-8-1864) εγκρίθηκε το πρώτο σχέδιο ρυμοτομίας του μετέπειτα ονομασθέντος Παραλίου Άστρους (επονομαζόμενη τότε ως Κωμόπολη Άστρους του τότε ενιαίου Δήμου Θυρέας), δηλαδή ένα από τα πρώτα ρυμοτομικά σχέδια οικισμών του νεοσύστατου Ελληνικού Κράτους (!), το οποίο βεβαίως ρυμοτομικό σχέδιο δεν εκτεινόταν στις πλαγιές της βραχώδους χερσονήσου που αποκαλείται «Νησί», αλλά σταματούσε στους νοτιοανατολικούς πρόποδες αυτής, όπως σαφώς συνάγεται από το εγκεκριμένο διάγραμμα του εν λόγω ρυμοτομικού σχεδίου.
(β) Στη συνέχεια όμως με το β.δ./μα της 11-11-1903 (ΦΕΚ Α΄ 267/12-11-1903) εγκρίθηκε η επέκταση (και κατ’ ουσίαν τροποποίηση) του προαναφερθέντος ρυμοτομικού σχεδίου (του από έτους 1864), το οποίο μεταξύ άλλων, επεκτάθηκε πλέον και προς τα βορειοανατολικά καταλαμβάνοντας έτσι μεγάλο τμήμα της νοτιοανατολικής πλευράς της χερσονήσου της αποκαλούμενης «Νησί».
(γ) Πολύ αργότερα, με την υπ’ αρ. 49981/15-12-1970 απόφαση του Νομάρχη Αρκαδίας (ΦΕΚ Δ΄ 19/25-1-1971, αναδημοσίευση λόγω σφάλματος σε προηγούμενη δημοσίευση) εγκρίθηκαν τα όρια των τομέων Α και Β επί του από έτους 1903 ρυμοτομικού σχεδίου πόλεως Παραλίου Άστρους με όρους δομήσεως των οικοπέδων εις τον Α τομέα το συνεχές με κάλυψη 70% και εις τον Β τομέα των πτερύγων με κάλυψη 50%.
(δ) Με την υπ’ αρ. ΤΥ 11991/2-8-1973 απόφαση του Νομάρχη Αρκαδίας (ΦΕΚ Δ΄ 219/13-8-1973) εγκρίθηκε περαιτέρω (αδικαιολόγητη) επέκταση του ρυμοτομικού σχεδίου Παραλίου Άστρους (βλ. σχεδιαγράμματα στο ΦΕΚ) και ορίσθηκαν οι όροι δόμησης στην περιοχή της επέκτασης (Σύστημα πτερύγων, ποσοστό κάλυψης 50%, ελάχιστο εμβαδό 300 τμ, ελάχιστο πρόσωπο 18μ κλπ).
(ε) Με την υπ’ αρ. ΤΥ 13157/15-12-1973 απόφαση του Νομάρχη Αρκαδίας (ΦΕΚ 43/27-2-1974), το μεν εγκρίθηκε ακόμα μία (αδικαιολόγητη) επέκταση του ρυμοτομικού σχεδίου (βλ. σχεδιαγράμματα στο ΦΕΚ) το δε ορίστηκε στην περιοχή επεκτάσεως οι ακόλουθοι όροι δόμησης: Σύστημα πανταχόθεν ελεύθερο, ελάχιστο πρόσωπο 15μ, ελάχιστο βάθος 25 μ. ελάχιστο εμβαδόν 400 τμ. και ποσοστό καλύψεως 40%.
(στ) Ακολούθως με την υπ’ αρ. Ε 38942/5689/17-11-1976 απόφαση του Υφυπουργού Δημοσίων Έργων (ΦΕΚ Δ΄ 408/6-12-1976) εξαιρέθηκε από την αρμοδιότητα του Νομάρχη η έγκριση, επέκταση, τροποποίηση κλπ του σχεδίου πόλης στην περιοχή την υπαγόμενη στα διοικητικά όρια της (τότε) Κοινότητας Παραλίου Άστρους, «για λόγους παραδοσιακούς και προστασίας του τοπίου, του φυσικού κάλους και της αναπτύξεως τουριστικών δραστηριοτήτων αυτών» (σ.σ. ΠΡΟΣΟΧΗ ΚΡΙΣΙΜΗ ΑΠΟΦΑΣΗ υπό την έννοια ότι εάν υφίστανται μετά από αυτή τυχόν αποφάσεις του Νομάρχη για τροποποιήσεις και εγκρίσεις, τούτες είναι μη νόμιμες. Η απόφαση αυτή προφανώς εξεδόθη εκείνη την περίοδο διότι είχαν εγκριθεί οι τρείς προαναφερόμενες επεκτάσεις του σχεδίου με αποφάσεις νομαρχών στην περίοδο της χούντας, οι οποίες και δημιούργησαν αρκετά πολεοδομικά θέματα, ανοικτά έως σήμερα).
(ζ) Με το π.δ./μα της 15-1-1977 (ΦΕΚ Δ΄ 10/25-1-1977) απαγορεύθηκαν επί ένα έτος οι οικοδομικές εργασίες και οι χορηγήσεις οικοδομικών αδειών στην εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή Παραλίου Άστρους (αναστολή οικοδομικών εργασιών).
(η) Ακολούθως με το π.δ/μα της 20-10-1977 (ΦΕΚ Δ΄ 441/10-11-1977) αναθεωρήθηκαν οι όροι και περιορισμοί δόμησης των οικοπέδων του ρυμοτομικού σχεδίου Παραλίου Αστρους και καθορίσθηκαν κατά τομείς Α, Β, Γ, Δ, και Ζ, ενώ περαιτέρω κατά το άρθρο 8 του εν λόγω π.δ./τος ορίσθηκε ότι εφεξής κάθε μελέτη ανεγέρσεως νέας οικοδομής, κατεδάφιση, προσθήκη ή επισκευή των υφιστάμενων οικοδομών υπόκεινται υποχρεωτικά στον έλεγχο της κατά νόμο αρμόδιας Επιτροπής Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου και τέλος με το άρθρο 9 του ιδίου ως άνω π.δ./τος καταργήθηκε το προηγηθέν π.δ./μα της 15-1-1977 με το οποίο είχε επιβληθεί η αναστολή των οικοδομικών εργασιών.
(θ) Με την υπ’ αρ. 64927/3463/19-5-1993 απόφαση του Υφυπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ Δ΄ 614/2-6-1993) εγκρίθηκε το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) της τότε Κοινότητας Παραλίου Άστρους, το οποίο μεταξύ άλλων περιλαμβάνει: Α. την πολεοδομική οργάνωση του οικισμού της Κοινότητος Παραλίου Αστρους…α….., β. Τον προσδιορισμό των χρήσεων γής, όπως φαίνονται στους χάρτες Π.1.11 και Π.1.2.1.3.1, 1.4 – 1.5.1.2, σε κλίμακα 1:5000 και ειδικότερα…..-Τη διατήρηση του υπαίθριου θεάτρου Παραλίου Αστρους στη σημερινή του θέση και την συμπλήρωση των πολιτιστικών λειτουργιών σε παραδοσιακά κτίρια στο «νησί» και στον περιβάλλοντα χώρο του λιμανιού……γ….δ. Τον καθορισμό ζωνών: 1. Οικονομικών και θεσμικών κινήτρων όπως φαίνονται στον χάρτη Π.1.7.1.8 σε κλίμακα 1:5000 και ειδικότερα: -Ζώνη Ειδικής Ενίσχυσης (ΖΕΕ) για την οικονομική ενίσχυση των κατοίκων του «Νησιού» για την συντήρηση των παραδοσιακών κτιρίων. – Ζώνη Ειδικών Κινήτρων (ΖΕΚ) για την κεντρική περιοχή του Παραλίου Αστρους στην Π.Ε.1. ……. Β. Τις προτάσεις για τη λήψη μέτρων για την προστασία ου περιβάλλοντος, όπως φαίνονται στο χάρτη Π.1.11 σε κλίμακα 1:5000 και Π.1.9 σε κλίμακα 1:25000 και ειδικότερα: – Την προστασία του αρχιτεκτονικού συνόλου παραδοσιακής κληρονομιάς στο «νησί» με ειδικούς όρους δόμησης. –Την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος στον λόφο του Κάστρου με την παράλληλη δημιουργία αρχαιολογικού πάρκου. – Την σύνταξη ειδικής μελέτης για την ευρύτερη εκτός σχεδίου περιοχή του λόφου του Κάστρου……
(ι) Με το π/δ/μα της 2-10-1993 (ΦΕΚ Δ΄ 1317/6-10-1993) εγκρίθηκε το πολεοδομικό σχέδιο του τμήματος της πολεοδομικής ενότητας 1 (Κεντρική Γειτονιά) περιοχή «Νησί» της Κοινότητας Παραλίου Άστρους (τομείς Α1 και Α2), που είναι οικισμός προϋφιστάμενος του 1923 και έχει χαρακτηρισθεί ως πυκνοδομημένο με την υπ’ αρ. 77112/4601/1993 απόφαση του Υφυπουργού ΠΕΧΩΔΕ, θεσπίσθηκαν ειδικοί όροι δόμησης και απαγορεύσεις ενώ ορίσθηκε ότι για κάθε οικοδομική εργασία απαιτείται έγκριση της σχετικής μελέτης από την Ε.Π.Α.Ε.
(ια) Με την υπ’ αρ. 25779/5439/5-9-1997 απόφαση του Υφυπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ Δ΄ 802/1997) επιβλήθηκε αναστολή χορήγησης οικοδομικών αδειών στο τμήμα του οικισμού που στην συνέχεια χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακό.
(ιβ) Έτσι, με το π.δ/μα της 13-10-1998 (ΦΕΚ Δ΄ 908/13-11-1998) ειδικά για τον οικισμό του Παραλίου Αστρους, χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακό τμήμα του οικισμού αυτού και ειδικότερα αυτό που σήμερα καταλαμβάνουν οι Τομείς Α1, Α2 («Νησί») και Β (πεδινό παράκτιο τμήμα). Μάλιστα ειδικά για το άνω τμήμα του οικισμού του Παραλίου Άστρους, που χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακό, κατά ρητή πρόβλεψη του άρθρου 5 παρ. 2 του άνω π.δ/τος, εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις του από 20-10-1977 π.δ/τος (ΦΕΚ Δ΄ 441/10-11-1977) ως και του από 2-10-1993 (ΦΕΚ Δ΄ 1317/6-10-1993) π.δ/τος.
(ιγ) Ακολούθως με την υπ’ αρ. 23836/5311/22-9-1999 απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ Δ΄ 732/1999) παρατάθηκε για ένα (1) ακόμη έτος η αναστολή χορήγησης οικοδομικών αδειών στον οικισμό Παραλίου Αστρους του Δήμου Βόρειας Κυνουρίας (Ν. Αρκαδίας) και ειδικότερα στο τμήμα που χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακό με το από πιο πάνω π.δ/μα της 13-10-1998 (ΦΕΚ Δ΄ 908/13-11-1998). Η έναρξη ισχύος τη εν λόγω απόφασης του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ ορίστηκε από τις 5-10-2000.
(ιδ) Στη συνέχεια έλαβαν χώρα διαδοχικές αναστολές χορήγησης οικοδομικών αδειών στο παραπάνω τμήμα του οικισμού με τις υπ’ αρ. 28985/7995/7-11-2000 (ΦΕΚ Δ΄ 798) , 1262/2002 (ΦΕΚ Δ΄106), 10500/12-6-2002 (ΦΕΚ Δ΄ 523), 6030/2003 (ΦΕΚ Δ΄ 156), 9545/2004 (ΦΕΚ Δ΄ 201) αποφάσεις του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ.
(ιε) Με το π.δ/μα της 1-7-2004 (ΦΕΚ Δ΄ 629/20-7-2004) (ΤΟ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΤΕΡΟ ΝΟΜΟΘΕΤΗΜΑ ΤΩΝ ΤΕΛΕΥΤΑΙΩΝ ΧΡΟΝΩΝ) επήλθε τροποποίηση και καθορισμός ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης του παραδοσιακού τμήματος του οικισμού Παραλίου Άστρους, Δήμου Βόρειας Κυνουρίας. Δηλαδή, τροποποιήθηκαν οι τομείς όρων δόμησης που καθορίστηκαν με τα προαναφερθέντα από 20-10-1977 (ΦΕΚ Δ΄ 441/10-11-1977) και από 2-10-1993 (ΦΕΚ Δ΄ 1317/6-10-1993) π.δ/τα και ορίστηκαν νέοι πιό αυστηροί όροι και περιορισμοί δόμησης κατά τομείς Α1, Α2 και Β και κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στις διατάξεις του άνω από 1-7-2004 π.δ/τος.
Μάλιστα σύμφωνα με το άρθρο 4 του εν λόγω π.δ/τος (υπό τον τίτλο: ΟΡΟΙ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΤΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥ) ορίστηκαν τα ακόλουθα: «Ι. ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΑ ΠΡΟΤΥΠΑ. 1. Κτίρια ή σύνολα κτιρίων που αποτελούν αντιπροσωπευτικά δείγματα της πολεοδομικής και αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του οικισμού θεωρούνται παραδοσιακά και επιβάλλεται η διατήρησή τους. Η αξιολόγηση των κτιρίων διενεργείται από την ΕΠΑΕ. 2. Παραδοσιακό θεωρείται το εκάστοτε αρχικό κτίριο καθώς και τα στοιχεία του περιβάλλοντος χώρου αυτού (μάντρες αυλόθυρες, φούρνοι, κρήνες, βοτσαλωτά δάπεδα κλπ), όπως και οι εναρμονιζόμενες με αυτό μετεγενέστερες προσθήκες, όχι όμως και τα πάσης φύσεως καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση υπάρχοντα προκτίσματα που αλλοιώνουν το αρχικό κτίριο….3. Απαγορεύεται η κατεδάφιση, καταστροφή ή η αλλοίωση των παραδοσιακών κτιρίων του οικισμού, όπως επίσης και των επί μέρους αρχιτεκτονικών, καλλιτεχνικών και στατικών στοιχείων αυτών. ΙΙ. ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΕΠΙΣΚΕΥΗΣ ΚΑΙ ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ. 1. Σκοπός της επισκευής και αποκατάστασης ενός παραδοσιακού κτιρίου είναι η διατήρηση της αρχιτεκτονικής μορφής και της στατικής δομής του κτιρίου, οι οποίες αναδεικνύονται μέσα από τις εργασίες συντήρησής του, όπως και η αναβίωσή του για να στεγάσει σύγχρονες οικιστικές ανάγκες. Για το σκοπό αυτό επιτρέπονται οι εργασίες εκσυγχρονισμού και οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις οφείλουν να διατηρούν κατ το εφικτό τα παραδοσιακά πρότυπα σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος διατάγματος. 2. Στις εργασίες επισκευής και αποκατάστασης των παραδοσιακών κτιρίων και ειδικότερα του φέροντος οργανισμού, χρησιμοποιούνται υλικά ίδια ή παρεμφερή προς τα αρχικά. Σε περίπτωση που απαιτούνται μεγάλης κλίμακας επεμβάσεις για την αποκατάσταση της στατικής επάρκειας και ισορροπίας του κτιρίου….εξετάζεται η μέθοδος αποκατάστασης που διαταράσσει λιγότερο της υφιστάμενη στατική δομή του κτιρίου. 3. Τα μεσοπατώματα και οι στέγες αντικαθίστανται με ξύλινες (όπως οι αρχικές) κατασκευές……..4. Η αντικατάσταση του φέροντα οργανισμού εκ τοιχοποιϊας του παραδοσιακού κτιρίου με οπλισμένο σκυρόδεμα (υποστηλώματα, δοκοί, πλάκες κλπ) απαγορεύεται. Η αντικατάσταση από οπλισμένο σκυρόδεμα επιτρέπεται μόνο σε οριακές και κρίσιμες περιπτώσεις επικινδύνου ετοιμορροπίας του κτιρίου (π.χ. καθίζηση θεμελίων, εκτεταμένη κατάρρευση πέτρινης τοιχοποιϊας κλπ) και μόνο σε περίπτωση που οι προηγούμενες μέθοδοι δεν είναι αποτελεσματικές. 5. Σε περίπτωση που το παραδοσιακό κτίριο χαρακτηρίζεται επικίνδυνο ετοιμόρροπο και επιβάλλεται η κατεδάφισή του, το κτίριο ανακατασκευάζεται στην αρχική του μορφή. Η ανακατασκευή γίνεται βάση λεπτομερούς μελέτης αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης που απαιτείται πριν από την κατεδάφιση του κτιρίου. 6. α. Επιτρέπονται οι εργασίες επισκευής, αποκατάστασης, αναστήλωσης όλων των παραδοσιακών κτιρίων του οικισμού στην αρχική τους μορφή κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης του παρόντος. β. Κτίριο κατεστραμμένο, που βρίσκεται σε ερειπιώδη κατάσταση αλλά αποτελεί στοιχείο αξιόλογο της πολεοδομικής και αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του οικισμού, η δε αναστήλωσή του θα συνέβαλε στην ολοκλήρωση του συνόλου του οικισμού, αναστηλώνεται στην αρχική του μορφή, κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης του παρόντος. Η αναστήλωση επιτρέπεται μετά από έρευνα και μελέτη ως προς τον αρχικό όγκο και μορφή του κτιρίου από στοιχεία (φωτογραφίες, περιγραφές σε βιβλία ή συμβόλαια κλπ), όπως και από στοιχεία που υπάρχουν στο έδαφος ή είναι αποτυπωμένα στους μεσότοιχους των όμορων κτιρίων (όπως θεμέλια, υπολείμματα τοίχων, περασίες, φωλιές δοκαριών κλπ). Σε περίπτωση που τα στοιχεία είναι ανεπαρκή ως προς την μορφολογία του αρχικού κτιρίου, λαμβάνεται υπόψη η βασική αρχιτεκτονική σύνθεση ή η συγγενής μορφολογία των όψεων των κτιρίων του αμέσου περιβάλλοντος».
Ακόμη, θα πρέπει να επισημανθεί ότι το αμέσως παραπάνω αναφερόμενο π.δ/μα (ΦΕΚ Δ΄ 629/20-7-2004) εκδόθηκε, αφού ελήφθησαν υπόψη και α) το υπ’ αριθμ. 4433/8-10-1998 έγγραφο της 5ης Εφορείας Βυζαντινών Αρχαιοτήτων Σπάρτης, β) το υπ’ αρ. ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Β1/Φ30/33600/1002/5-7-2000 έγγραφο της Δ/νσης Βυζ/νων και Μεταβυζ/νών Μνημείων του Υπουργείου Πολιτισμού, και με εμφανή σκοπό προστασίας ολόκληρου του παραδοσιακού τμήματος του οικισμού του Παραλίου ΄Αστρους, το οποίο συνεπεία του έντονου οικιστικού ενδιαφέροντος της τελευταίας 20ετίας, κινδύνευε από καταστροφές και αλλοιώσεις (βλ. άλλωστε τις συνεχείς ανωτέρω αναστολές οικοδομικών εργασιών).
Ναύπλιο Σεπτέμβριος 2014
Γεώργιος Γαρδικιώτης
Δικηγόρος