Πολυκατοικίες σε κρίση

Κατά την ετήσια συνέλευση δεν επετεύχθη συµφωνία. Η πλειοψηφία αποφάσισε να µη λειτουργήσει για δεύτερη χρονιά η κεντρική θέρµανση. «Πολλοί ιδιοκτήτες οφείλουν κοινόχρηστα ενός έτους και το αποθεµατικό έχει κάνει… φτερά», ανακοίνωσε ο διαχειριστής. «Ζητώ την άδεια της συνέλευσης να εγκαταστήσω ατοµικό καυστήρα φυσικού αερίου και να εξασφαλίσω αυτονοµία στο διαµέρισµά µου», πετάχτηκε ο ιδιοκτήτης από τον τέταρτο. «Και τι θα γίνει µε τα κοινόχρηστα στη θέρµανση;» αναρωτήθηκε η ένοικος του ρετιρέ, για να εισπράξει αµέσως την απάντηση: «Eννοείται ότι θα πρέπει να εξαιρεθώ». Κάπως ακούστηκε αυτό στους υπολοίπους, µε αποτέλεσµα η ψήφος τους να είναι αρνητική. Ο ιδιοκτήτης του τέταρτου δεν εξασφάλισε το πολυπόθητο 50% συν µία ψήφο και είναι καταδικασµένος να… παγώσει µαζί µε τους υπολοίπους. Οχι, στο σπίτι του δεν µπορεί να κάνει ό,τι θέλει. Το απαγορεύει το καταστατικό.

Παρόµοιες σκηνές έχουν εκτυλιχθεί τις τελευταίες εβδοµάδες σε χιλιάδες πολυκατοικίες ανά την επικράτεια. Ερευνα που διενεργήθηκε για λογαριασµό της Εταιρείας Παροχής Αερίου Αττικής έδειξε ότι το 44% των πολυκατοικιών δεν αναµένεται να ανάψει φέτος την κεντρική θέρµανση ούτε για λίγες ώρες, όπως µας ενηµερώνει η Ερρικα Ξηρουχάκη, διευθύντρια Επικοινωνίας της ΕΠΑ Αττικής.

Υπάρχουν πολυκατοικίες στις οποίες διεκόπη ακόµη και η παροχή φυσικού αερίου λόγω οφειλών. «Ο αριθµός τους βέβαια είναι περιορισµένος, καθώς η εταιρεία εφαρµόζει ευέλικτη πολιτική στην τακτοποίηση των ληξιπρόθεσµων οφειλών, ανταποκρινόµενη στις δυσκολίες που αντιµετωπίζουν οι καταναλωτές», συµπληρώνει η κ. Ξηρουχάκη.

Τα κοινόχρηστα µένουν απλήρωτα

Επαγγελµατίες από το χώρο εµπορίας πετρελαιοειδών ή εταιρειών που εκδίδουν κοινόχρηστα οµιλούν για ακόµη περισσότερα σβηστά λεβητοστάσια. Πέρυσι, το ποσοστό έφτασε στο 34%, κάτι που σηµαίνει ότι το φαινόµενο «οξυµµένα πνεύµατα στις γενικές συνελεύσεις πολυκατοικιών» παίρνει ολοένα και µεγαλύτερες διαστάσεις.

Πίσω από το ποσοστό κρύβονται περίπου 300.000 πολυκατοικίες και εκατοµµύρια ένοικοι. Η τελευταία απογραφή κτιρίων από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (έγινε το 2001) έδειξε ότι υπάρχουν συνολικά 486.861 κτίσµατα µε περισσότερους από δύο ορόφους, η συντριπτική πλειονότητα των οποίων είναι κατοικίες. Αν συνυπολογιστεί και η οικοδοµική δραστηριότητα της δεκαετίας 2002-2012, προκύπτει ότι ο αριθµός των πολυκατοικιών σήµερα πρέπει να ξεπερνά τις 570.000. ∆ιότι, µε βάση τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, µόνο το διάστηµα 2001-2012 χτίστηκαν 88.000 κτίρια µε τουλάχιστον δύο ορόφους, στα οποία υπάρχουν κατοικίες.

Η έννοια της πολυκατοικίας εµφανίστηκε στο ελληνικό δίκαιο το 1929 µε το νόµο 3741. Σε αυτά τα 85 χρόνια δεν υπήρξε καµία τροποποίηση, µε εξαίρεση αυτή που έγινε το 2012 προκειµένου να «νοµιµοποιηθεί» η φιλοξενία κατοικιδίων στα διαµερίσµατα. Αλλωστε, µέχρι και το 2011, ουδείς φανταζόταν ότι τα απλήρωτα κοινόχρηστα θα γίνονταν ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. Και αυτό βέβαια έχει την εξήγησή του.

«Με βάση την ισχύουσα νοµοθεσία, το Πρωτοδικείο είναι αρµόδιο να επιληφθεί των υποθέσεων απλήρωτων κοινοχρήστων. Ειδικά στην Αθήνα, παίρνεις δικάσιµο ύστερα από δύο χρόνια, ενώ είναι σχεδόν βέβαιο ότι η υπόθεση θα αναβληθεί τουλάχιστον µία φορά. Ετσι, µέχρι την έκδοση της απόφασης, µπορεί να περάσουν τέσσερα-πέντε χρόνια», υποστηρίζει ο Αναστάσιος Βάππας, µέλος του προεδρείου της Πανελλήνιας Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙ∆Α). Προφανώς, οι ιδιοκτήτες το γνωρίζουν, µε αποτέλεσµα, ελλείψει χρηµάτων, να επιλέγουν να καλύψουν κατά προτεραιότητα άλλες οικονοµικές υποχρεώσεις, η µη εξυπηρέτηση των οποίων επιφέρει µεγαλύτερες και πιο άµεσες συνέπειες (προσαυξήσεις, κατασχέσεις µισθών, τραπεζικών καταθέσεων κ.λπ.).

Τι αποφασίζει η γενική συνέλευση;

Το φαινόµενο έχει πάρει εκρηκτικές διαστάσεις. Αποφάσεις αδιανόητες πριν από λίγα χρόνια λαµβάνονται σχεδόν καθηµερινά. Το καταστατικό της πολυκατοικίας ορίζει ότι οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης είναι δεσµευτικές για τη µειοψηφία, αλλά και για τους ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να απέχουν από τη γενική συνέλευση. Τι γίνεται όµως όταν η απόφαση κάνει λόγο για πλήρη διακοπή της θέρµανσης; Πώς προστατεύονται θεµελιώδη δικαιώµατα της µειοψηφίας; Τι γίνεται όταν η πλειοψηφία των ιδιοκτητών αποφασίζει να προχωρήσει σε στάση πληρωµών κοινοχρήστων; Οφείλει και η µειοψηφία που πληρώνει κανονικά να υποστεί την έλλειψη θέρµανσης, τον σφραγισµένο ανελκυστήρα (σ.σ. οι συντηρητές δεν χορηγούν το πιστοποιητικό για λειτουργία του ασανσέρ αν δεν γίνει η προγραµµατισµένη από το νόµο συντήρηση και έχουν δικαίωµα να προχωρήσουν σε απενεργοποίηση για λόγους ασφαλείας) ή το σβηστό φως στους κοινόχρηστους χώρους;

Η συζήτηση έχει ήδη ανοίξει στο αρµόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος. Υστερα από 85 χρόνια, εξετάζεται το ενδεχόµενο να αλλάξει το θεσµικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία των πολυκατοικιών, προκειµένου να αντιµετωπιστούν κρίσιµα ζητήµατα όπως:

Η δυνατότητα ενός νοικοκυριού να «αυτονοµηθεί» από την κεντρική θέρµανση. Βάσει νόµου παρέχεται η δυνατότητα εγκατάστασης ατοµικού λέβητα ο οποίος λειτουργεί µε φυσικό αέριο (µε κόστος περί τα 1.500 ευρώ για νεόδµητες πολυκατοικίες, ίσως και διπλάσιο για παλαιές, εννοείται εφόσον υπάρχει παροχή αερίου στη γειτονιά), αρκεί να συµφωνήσει η πλειοψηφία των ιδιοκτητών. Ωστόσο, όπως σηµειώνει ο Αναστάσιος Βάππας, δεν έχει κριθεί στα δικαστήρια το τι πρέπει να γίνει µε τα κοινόχρηστα της θέρµανσης. «Σε παρόµοιες υποθέσεις στο παρελθόν, τα δικαστήρια αποφάνθηκαν ότι δεν πρέπει να υπάρχει πλήρης απαλλαγή», υποστηρίζει το µέλος του ∆.Σ. της ΠΟΜΙ∆Α. Οφείλει ο ιδιοκτήτης που θα αυτονοµηθεί να πληρώνει το ποσοστό που ορίζει το καταστατικό; ∆εν θα πληρώνει τίποτα; Και τι γίνεται στην περίπτωση που η πλειοψηφία των ιδιοκτητών αποφασίσουν να… αυτονοµηθούν; Θα επωµιστούν το βάρος λειτουργίας της κεντρικής θέρµανσης οι υπόλοιποι;

Η επιτάχυνση των διαδικασιών για να µπορούν να γίνουν παρεµβάσεις στις όψεις των κτιρίων. Κυριότερη παρέµβαση αποτελεί η θερµοµόνωση του κτιρίου, που εξασφαλίζει µείωση στην κατανάλωση του καυσίµου (πετρέλαιο ή φυσικό αέριο) της τάξεως του 40%. Με το ισχύον πλαίσιο απαιτείται αυξηµένη πλειοψηφία ή και απόλυτη πλειοψηφία σε ποσοστό 100% στις συνελεύσεις των πολυκατοικιών προκειµένου να προχωρήσουν οι διαδικασίες.

Η άρση των δυσκολιών για να γίνουν περισσότερες «πράσινες στέγες». Σε χιλιάδες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης του τελευταίου ορόφου έχει και την αποκλειστική χρήση της ταράτσας, οπότε η προώθηση των εργασιών αναγκαστικά εξαρτάται και από τη δική του απόφαση. <

Κοινόχρηστα για σβηστά καλοριφέρ;

Οκτώ παράλογα, και όµως… ελληνικά, στο νοµικό καθεστώς για τις πολυκατοικίες

Φτιάξαµε νόµο για τις πολυκατοικίες το 1929, ο οποίος στηρίχθηκε στο βελγικό πλαίσιο του 1924. Αυτό, µε τη σειρά του, ουσιαστικά βασίστηκε στον ναπολεόντειο νόµο περί οριζόντιας ιδιοκτησίας του… 1804. Το πρόβληµα είναι ότι εµείς από το 1929 δεν έχουµε τροποποιήσει τη νοµοθεσία µας.

Αλλαγή του καταστατικού µπορεί να γίνει µόνο µε τη σύµφωνη γνώµη του 100% των ιδιοκτητών. Και µία αντίθετη γνώµη αρκεί για να µπλοκάρει κάθε διαδικασία.

Ιδιοκτήτης αποφασίζει να απενεργοποιήσει τα σώµατα του καλοριφέρ στο διαµέρισµά του. Το αν θα πληρώνει κοινόχρηστα ή όχι (και πόσα) εξαρτάται από τον κανονισµό της πολυκατοικίας. Αν δεν υπάρχει σχετική αναφορά, είναι υποχρεωµένος να πληρώνει κανονικά το µερίδιο που του αναλογεί στις δαπάνες θέρµανσης.

Αν δεν πληρώνει κοινόχρηστα ο ενοικιαστής, την ευθύνη φέρει ο ιδιοκτήτης, καθώς αυτός έχει «συµβληθεί» µε τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες υπογράφοντας το καταστατικό. Φυσικά, ο ιδιοκτήτης µπορεί να «κυνηγήσει» στη συνέχεια τον ενοικιαστή.

Η εγκατάσταση ατοµικού λέβητα φυσικού αερίου επιτρέπεται βάσει σχετικού νόµου του 2003, αρκεί να υπάρχει η έγκριση του 50% συν µιας ψήφου κατά τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών. Θεωρητικά, όποιος εξασφαλίσει την έγκριση µπορεί να απαλλαγεί και από τα κοινόχρηστα για τη θέρµανση. Αντίστοιχη πρόβλεψη για άλλη µορφή ενέργειας (π.χ. αντλίες θερµότητας, κλιµατιστικά) δεν υπάρχει. Οποιος αποφασίσει να ζεσταθεί µε αυτούς τους τρόπους οφείλει να πληρώνει τα κοινόχρηστα κανονικά.

Για να αλλάξεις κουφώµατα στο διαµέρισµά σου µε στόχο την εξοικονόµηση ενέργειας, απαιτείται απόφαση της συνέλευσης, καθώς θεωρείται παρέµβαση στην όψη του κτιρίου. Τα απαιτούµενα ποσοστά πλειοψηφίας τα ορίζει το καταστατικό της κάθε πολυκατοικίας.

Παράνοµη θεωρούνταν µέχρι πρότινος και η εγκατάσταση ηλιακού θερµοσίφωνα στις ταράτσες. Χρειάστηκε να υπάρξει απόφαση του Αρείου Πάγου ύστερα από τουλάχιστον δεκαετή δικαστικό αγώνα, βάσει της οποίας επιτρέπεται να µπει ηλιακός θερµοσίφωνας, αρκεί, µεταξύ άλλων, να υπάρχει χώρος στην ταράτσα για όλους τους ιδιοκτήτες. Υστερα από δικαστική διαµάχη δεκαετιών, επετράπη και στους ιδιοκτήτες ισόγειων διαµερισµάτων στο Κολωνάκι να τα µετατρέψουν σε καταστήµατα παρά τις προβλέψεις του καταστατικού.

Ακόµη και ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ δεν µπορεί να βάλει τζάκι χωρίς τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, οι οποίοι µπορούν να τον στείλουν στα δικαστήρια είτε γιατί τρύπησε την πλάκα µε αποτέλεσµα να επηρεάζεται, κατά την άποψή τους, η στατικότητα του κτιρίου είτε γιατί έγινε παρέµβαση στην όψη του κτιρίου µε την εγκατάσταση της καµινάδας.

Πηγή: kathimerini.gr